Mietrückstand ist einer der häufigsten Gründe, aus dem Vermieter kündigen – und einer der wenigen, bei dem das Gesetz kaum Spielraum lässt. Was viele Mieter nicht wissen: Eine Mahnung braucht es nicht. Oft reichen zwei Monate Rückstand, um das Mietverhältnis sofort zu beenden.
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Fristlos oder mit Frist – was ist der Unterschied?
Das Mietrecht kennt zwei Wege, auf denen ein Vermieter wegen Mietrückstand kündigen kann.
Die härtere Variante ist die fristlose Kündigung: Sie beendet das Mietverhältnis sofort. Voraussetzung sind Rückstände in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten. Wer also über mehrere Monate hinweg zu wenig zahlt und die Summe diese Schwelle erreicht, riskiert eine sofortige Kündigung – auch wenn nie eine einzelne Monatsmiete komplett ausgefallen ist.
Daneben gibt es die ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist. Sie greift schon früher: Rückstände, die sich über mindestens zwei Monate erstrecken und eine Monatsmiete übersteigen, können bereits ausreichen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt je nach Mietdauer drei bis neun Monate – aber das Mietverhältnis endet trotzdem.
In der Praxis sprechen Vermieter oft beide Kündigungen gleichzeitig aus: die fristlose als erste Wahl, die ordentliche als Absicherung. Das ist zulässig – und hat für Mieter unangenehme Konsequenzen.
Warum eine Mahnung nicht nötig ist
Viele Mieter gehen davon aus, dass der Vermieter erst mahnen muss, bevor er kündigen darf. Das stimmt bei Mietrückständen nicht.
Der Grund: Die Miete ist eine sogenannte Bringschuld. Das klingt technisch, bedeutet aber etwas Simples: Der Mieter muss selbst dafür sorgen, dass das Geld pünktlich ankommt – spätestens am dritten Werktag des Monats. Nicht der Vermieter muss erinnern, sondern der Mieter muss handeln.
Bei anderen Problemen – etwa wiederholtem Lärm oder Verstößen gegen die Hausordnung – ist eine Abmahnung tatsächlich Pflicht. Beim Geld nicht. Der Schaden ist bereits da, sobald die Miete ausbleibt.
Wenn das Jobcenter zu wenig zahlt: Mietrückstand trotz Bürgergeld
Mietrückstände entstehen nicht immer, weil Mieter gar nicht zahlen. Gerade im Bürgergeld-Bezug liegt die Ursache oft woanders: Das Jobcenter übernimmt die Kosten der Unterkunft – nach Ablauf der Karenzzeit – nur bis zu einer bestimmten Angemessenheitsgrenze. Liegt die tatsächliche Miete darüber, muss die Differenz aus dem Regelsatz gezahlt werden.
So hoch darf die Miete mit Bürgergeld sein
Beispiel: Liegt die anerkannte Miete etwa bei 600 €, die tatsächliche Miete aber bei 750 €, übernimmt das Jobcenter nur die 600 €. Die fehlenden 150 € müssen aus dem Regelsatz finanziert werden – gelingt das nicht, entstehen Monat für Monat zwangsläufig Rückstände.
Für den Vermieter spielt es dabei keine Rolle, warum die Miete fehlt. Sein Vertragspartner ist der Mieter – nicht das Jobcenter. Ob eigenes Versäumnis oder zu geringe Leistungen vom Jobcenter – rechtlich zählt allein der Rückstand. Wird die Schwelle erreicht, kann die Kündigung folgen.
Wer Bürgergeld bezieht und merkt, dass die Miete hinten und vorne nicht reicht, sollte nicht abwarten – denn wenn die Kündigung erst im Briefkasten liegt, ist es meist zu spät.
Was alles zum Mietrückstand zählt
Viele Mieter denken beim Rückstand nur an die monatliche Miete. Tatsächlich kann sich der Rückstand aus mehreren Positionen zusammensetzen – oft unbemerkt.
Entscheidend ist nicht, ob einzelne Monatsmieten komplett ausgefallen sind. Es reicht bereits, wenn über mehrere Monate hinweg immer wieder ein Teilbetrag fehlt. Auch so können sich die Mietschulden auf die kritische Grenze von zwei Monatsmieten aufsummieren.
Hinzu kommen Nebenkostennachzahlungen. Sind sie fällig und nicht bestritten, zählen sie zum Rückstand. Wer eine Betriebskostenabrechnung einfach ignoriert, riskiert, dass genau dieser Betrag die Kündigungsschwelle überschreitet.
Besonders riskant sind Mietminderungen. Zwar gilt: Wer wegen eines Mangels berechtigt mindert, gerät nicht in Rückstand – jedenfalls nicht in Höhe der Minderung. In der Praxis scheitern jedoch viele Minderungen an zu hoch angesetzten Beträgen oder unklarer Begründung. Stellt sich später heraus, dass die Mietminderung nicht gerechtfertigt war, gilt der einbehaltene Betrag rückwirkend als Mietrückstand.
Wichtig ist deshalb: Wer Nebenkosten oder andere Forderungen anzweifelt, muss schnell und konkret reagieren. Ein pauschaler Widerspruch reicht nicht. Nur wenn Einwendungen klar begründet und rechtzeitig vorgebracht werden, gelten die entsprechenden Beträge als strittig und zählen nicht zum zwangsläufig Mietrückstand.
Kaution und Mietrückstand: ein weit verbreiteter Irrtum
Viele Mieter glauben, dass die hinterlegte Mietkaution sie im Notfall absichert – dass der Vermieter einfach darauf zugreift und der Rückstand damit erledigt ist. Das ist ein Irrtum.
Die Kaution dient dazu, mögliche Ansprüche des Vermieters abzusichern – etwa bei Schäden an der Wohnung oder offenen Forderungen nach dem Auszug. Sie ist aber nicht dafür gedacht, laufende Mietzahlungen zu ersetzen. Der Vermieter muss sie während des laufenden Mietverhältnisses nicht einsetzen, um Rückstände auszugleichen.
Wer sich darauf verlässt, dass „die Kaution das schon regelt“, riskiert daher eine Kündigung – trotz hinterlegter Mietsicherheit.
Kündigung wegen Mietrückstand abwenden?
Eine ausgesprochene Kündigung ist zunächst wirksam – der nachträgliche Ausgleich des Rückstands hebt sie nicht automatisch auf. Darauf haben Mieter keinen grundsätzlichen Anspruch.
Wie groß der Spielraum ist, eine Kündigung wegen Mietrückstand noch abzuwenden, hängt auch davon ab, wie der Rückstand entstanden ist. Wurde die Miete schlicht nicht gezahlt, gibt es kaum Angriffspunkte. Anders kann es aussehen, wenn Mietminderungen oder strittige Nebenkosten im Spiel sind – dann sollte geprüft werden, ob der Rückstand tatsächlich besteht und die Kündigung rechtlich trägt.
Ansonsten bleibt der direkte Weg zum Vermieter: Rückstand vollständig ausgleichen, das Gespräch suchen und glaubhaft machen, dass sich die Situation nicht wiederholt. Manche Vermieter nehmen die Kündigung in einem solchen Fall zurück – verpflichtet sind sie dazu nicht. Man ist letztlich auf den guten Willen des Vermieters angewiesen. Das ist unbequem – aber es ist die Realität. Sind die Fronten erst einmal verhärtet, stehen die Chancen, die Wohnung zu halten, in der Regel schlecht.
Mietschulden mit Bürgergeld – Bei Kündigung keine Hilfe vom Jobcenter
Was jetzt zu tun ist
Wer eine Kündigung wegen Mietrückstand erhält, hat keine Zeit zu verlieren. Der erste Schritt ist, die Forderung genau zu prüfen: Stimmt der genannte Rückstand überhaupt? Wurden alle Zahlungen erfasst? Gibt es offene Streitpunkte bei Nebenkosten oder Mietminderungen, die den Betrag verringern könnten?
Parallel dazu sollte der gesamte Rückstand so schnell wie möglich ausgeglichen werden – nicht nur ein Teil davon. Wer das nicht aus eigener Kraft schafft, sollte sofort das Jobcenter oder Sozialamt einschalten. Bei drohender Wohnungslosigkeit übernehmen Behörden in bestimmten Fällen die Schulden.
Und sobald Beträge strittig sind, die Kündigung formal zweifelhaft erscheint oder das Gespräch mit dem Vermieter stockt: einen Mieterverein oder Anwalt einschalten. Im Mietrecht zählt jeder Tag – wer abwartet, verliert meistens.
