Grundsicherungsgeld macht Mietpreisbremse zur Pflicht

Wer Grundsicherungsgeld bezieht und zur Miete wohnt, muss sich ab dem 1. Juli 2026 stärker mit der Höhe seiner Miete beschäftigen. Grundlage ist das 13. Gesetz zur Änderung des Zweiten Buches Sozialgesetzbuch, welches auch das Bürgergeld in Richtung Grundsicherungsgeld reformiert. Es ändert unter anderem die Regelungen zu den Wohnkosten nach § 22 SGB II. Bei den Kosten der Unterkunft kommt es künftig nicht mehr allein darauf an, ob die Miete innerhalb der Jobcenter-Grenzen liegt. Auch ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse kann Folgen haben.

Jobcenter sollen überhöhte Mieten nicht dauerhaft zahlen

Die Neufassung des § 22 SGB II deckelt die Unterkunftskosten gleich an mehreren Stellen. Schon in der Karenzzeit greift eine Obergrenze beim Eineinhalbfachen der örtlichen Angemessenheitsgrenze, wie wir im Beitrag zu den neuen Obergrenzen für Wohnkosten ab Juli im Detail erklären. Daneben gelten die Unterkunftskosten künftig in zwei Konstellationen kraft Gesetzes als unangemessen: wenn die Miete eine kommunal festgelegte Quadratmeterhöchstmiete überschreitet oder wenn sie gegen die örtliche Mietpreisbremse verstößt. Um diesen zweiten Fall geht es hier.

Mieter muss zuerst selbst handeln

Nach Darstellung des Bundesarbeitsministeriums fordert das Jobcenter den Leistungsberechtigten in einem solchen Fall zur Kostensenkung auf. Der Mieter muss sich dann an den Vermieter wenden und verlangen, dass die Miete auf das nach Mietrecht zulässige Maß gesenkt wird.

Jobcenter ist nicht Vertragspartner

Für Leistungsberechtigte bedeutet das mehr Druck. Die Last liegt beim Mieter, weil nur er Vertragspartner des Vermieters ist. Das Jobcenter ist nicht Mieter der Wohnung und kann die Mietpreisbremse deshalb nicht selbst gegenüber dem Vermieter rügen. Übernommen werden die Kosten der Unterkunft aber aus öffentlichen Mitteln.

Rechtswidrige Mieten auf Kosten der Allgemeinheit

Genau daraus entsteht der Konflikt. Verstößt die Miete gegen die Mietpreisbremse, zahlt nicht nur der Mieter zu viel. Im Leistungsbezug finanziert dann auch die Allgemeinheit eine rechtswidrige Miete. Dass das Jobcenter eine solche Miete nicht dauerhaft tragen soll, ist vor diesem Hintergrund nachvollziehbar.

Rüge kann echte Folgen haben

Ernst wird es trotzdem für den Grundsicherungsempfänger. Er muss den Vermieter nicht nur allgemein auf eine zu hohe Miete hinweisen, sondern eine förmliche Rüge wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse aussprechen (§ 556g Absatz 2 BGB). Unterlässt er das, soll das Jobcenter nur noch die angemessenen Unterkunftskosten anerkennen. Die Differenz bliebe dann beim Mieter hängen, obwohl er sie dem Vermieter zivilrechtlich möglicherweise gar nicht schuldet. Denn eine Mietvereinbarung über den unzulässigen Teil ist insoweit unwirksam (§ 556g Absatz 1 BGB). Aus einer sozialrechtlichen Prüfung wird damit ein mietrechtlicher Konflikt, den der Leistungsberechtigte selbst anstoßen muss. Eine bloße Formsache ohne Folgen ist das nicht.

Auch eine angemessene Miete kann zu hoch sein

In der Debatte wird ein Punkt oft übersehen: Die Angemessenheitsgrenze des Jobcenters und die Mietpreisbremse prüfen nicht dasselbe.

Bei den Kosten der Unterkunft geht es sozialrechtlich um die Frage, ob die Wohnkosten angemessen sind. Maßgeblich ist in der Praxis meist die Bruttokaltmiete, also die Grundmiete zuzüglich kalter Betriebskosten. Wie hoch dieser kommunale Wert ausfällt, unterscheidet sich von Ort zu Ort erheblich; einen Überblick dazu gibt unsere Übersicht, wie hoch die Miete der Wohnung sein darf. Der Deutsche Mieterbund weist in seiner Stellungnahme darauf hin, dass diese örtliche Mietobergrenze ein kommunaler Festbetrag ist und keine Obergrenze je Quadratmeter.

Die Kaltmiete ist der entscheidende Punkt

An der Nettokaltmiete setzt dagegen die Mietpreisbremse an. Gemeint ist die Grundmiete ohne kalte Betriebskosten und ohne Heizkosten. Bei der Wiedervermietung darf die Miete in einem Gebiet mit Mietpreisbremse grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB).

Angemessen und trotzdem überhöht

Daraus kann eine besondere Situation entstehen. Die Gesamtmiete liegt noch innerhalb der Jobcenter-Grenze, die Nettokaltmiete pro Quadratmeter ist aber so hoch, dass sie gegen die Mietpreisbremse verstößt. Sozialrechtlich wirkt die Wohnung dann zunächst unauffällig. Mietrechtlich kann sie trotzdem überhöht sein.

Jobcenter müssen genauer hinsehen

Hier liegt der neue Konflikt. Das Jobcenter müsste nicht nur prüfen, ob eine Miete nach den örtlichen KdU-Werten übernommen werden kann. Zusätzlich müsste es erkennen, ob die vereinbarte Kaltmiete mietrechtlich überhaupt zulässig ist.

Warum die Regel nachvollziehbar ist

Der Grundgedanke ist nicht falsch. Missachten Vermieter die Mietpreisbremse, sollte der Staat solche Mieten nicht dauerhaft aus Steuergeld bezahlen. Andernfalls könnten Vermieter überhöhte Kaltmieten verlangen, solange die Wohnung insgesamt noch knapp innerhalb der Jobcenter-Grenzen bleibt.

Besonders problematisch wäre das bei kleinen Wohnungen mit hohem Quadratmeterpreis. Genau solche Fälle will die Reform erfassen. Das BMAS spricht ausdrücklich davon, Mietwucher in Form überteuerter Kleinstwohnungen und das Ausschöpfen von Angemessenheitsgrenzen auf Kosten der Gemeinschaft verhindern zu wollen.

Nicht jede Rüge ist ein Rechtsstreit

Zu grob wäre deshalb die pauschale Behauptung, das Jobcenter zwinge Betroffene einfach in einen Rechtsstreit mit dem Vermieter. Am Anfang steht nicht die Klage, sondern die Rüge gegenüber dem Vermieter. Erst wenn dieser die Miete nicht senkt oder Ausnahmen geltend macht, kann daraus ein Streit werden.

Warum die Regel trotzdem problematisch ist

Erledigt ist die Kritik damit nicht. Denn die Mietpreisbremse ist kein einfaches Rechenfeld im Leistungsantrag. Sie ist Mietrecht.

Die Prüfung ist echtes Mietrecht

Für die Prüfung eines Verstoßes braucht man unter anderem den Mietspiegel, die Wohnfläche, das Baujahr, die Ausstattung, den Mietbeginn, mögliche Modernisierungen, die Vormiete und die Frage, ob die Wohnung überhaupt unter die Mietpreisbremse fällt. Neubauten und erstmals nach umfassender Modernisierung vermietete Wohnungen sind zum Beispiel ausgenommen (§ 556f BGB). Auch eine zulässige höhere Vormiete kann eine Rolle spielen (§ 556e BGB).

Die Bundesagentur für Arbeit kritisiert deshalb in ihrer Stellungnahme zum Gesetzentwurf deutlich, dass mögliche Verstöße gegen die Mietpreisbremse nicht ohne vertiefte Mietrechtskenntnisse und umfangreiche Ermittlungen erkennbar seien. Hochkomplex, individuell und kaum automatisierbar seien die Vorgänge. Mietrechtliche Beratung der Leistungsberechtigten gehöre zudem nicht zum Aufgabenbereich der Jobcenter-Mitarbeiter. Die Regelungen lehnt die BA in der Konsequenz ab und warnt, dass für betroffene Mieter das Risiko der Obdachlosigkeit steigen könne. Offen sei auch, ob eine derart weitgehende mietrechtliche Beratung mit dem Rechtsdienstleistungsrecht vereinbar wäre.

Jobcenter sind keine Mietrechtskanzleien

Jobcenter sind weder Mietrechtskanzleien noch Mietervereine. Bereits die sozialrechtliche Angemessenheit der Unterkunftskosten müssen sie prüfen. Sollen sie nun zusätzlich Mietspiegel, Ausnahmetatbestände und zivilrechtliche Rügepflichten bewerten, verschiebt der Gesetzgeber einen erheblichen Teil mietrechtlicher Prüfung in die Grundsicherung.

Rüge bleibt Sache des Mieters

Auch der weitere Weg ist nicht zu Ende gedacht. Zwar sollen Erstattungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter nach der Vorstellung des Gesetzgebers auf das Jobcenter übergehen können (§ 33 SGB II). Wie diese Forderungen rechtlich genau einzuordnen sind, ist aber ungeklärt. Die BA bittet ausdrücklich um Klarstellung, nach welcher Vorschrift überzahlte Miete angerechnet wird. Die zu erhebende Rüge selbst geht dabei gerade nicht auf das Jobcenter über. Sie bleibt Sache des Mieters.

Kritik des Mieterbundes

Auch der Deutsche Mieterbund hält die Regel für problematisch. Nach seiner Einschätzung werden strukturelle Probleme des Wohnungsmarktes auf Leistungsberechtigte abgewälzt. Verstöße gegen die Mietpreisbremse müssten vor allem Vermieter treffen, nicht Menschen, die auf Grundsicherung angewiesen sind. Gefordert werden unter anderem Bußgelder bei Verstößen und stärkere mietrechtliche Maßnahmen.

Angst vor Konflikten ist real

Besonders kritisch sieht der Verband die Lage der Betroffenen. Viele Mieter scheuen Konflikte mit dem Vermieter, weil sie kaum Wohnungsalternativen haben. Wer auf dem angespannten Markt froh ist, überhaupt eine Wohnung gefunden zu haben, überlegt sich gut, ob er den Vermieter wegen einer überhöhten Miete angreift. Aus Angst vor negativen Folgen sehen deshalb viele davon ab, die Mietpreisbremse überhaupt durchzusetzen.

Diese Kritik ist ernst zu nehmen. Die Angst vor einem belasteten Mietverhältnis rechtfertigt zwar keine überhöhten Mieten. Ein reales Problem bleibt sie trotzdem. Gerade Leistungsberechtigte haben oft weniger Ausweichmöglichkeiten, wenn es zum Konflikt kommt. Eine bloße Pflicht zur Rüge reicht deshalb nicht. Was fehlt, sind klare Unterstützung, rechtssichere Hinweise und im Zweifel ein Zugang zu mietrechtlicher Beratung.

Was eine Rüge bedeutet

Eine Rüge ist zunächst keine Klage. Der Mieter teilt dem Vermieter in Textform mit, dass die vereinbarte Miete nach seiner Auffassung gegen die Mietpreisbremse verstößt. Textform heißt: Ein Brief oder eine E-Mail reichen grundsätzlich aus. Wichtig ist, dass die Erklärung nachweisbar beim Vermieter ankommt.

Was in die Rüge gehört

Inhaltlich sollte die Rüge festhalten, dass die Nettokaltmiete nach Auffassung des Mieters über der zulässigen Miete liegt. Außerdem sollte der Vermieter aufgefordert werden, die Miete auf das zulässige Maß zu senken und Auskunft über die für die Prüfung wichtigen Tatsachen zu geben. Dazu können die Vormiete, Modernisierungen, das Baujahr oder eine umfassende Modernisierung gehören. Der Berliner Mieterverein weist darauf hin, dass Mieter Auskunft zu solchen Tatsachen verlangen können, soweit sie ihnen nicht selbst zugänglich sind (§ 556g Absatz 3 BGB).

Nicht eigenmächtig kürzen

Eigenmächtig kürzen sollten Mieter die Miete dagegen nicht. Wer die Zahlung ohne rechtliche Prüfung reduziert, riskiert Mietrückstände. Sinnvoller ist es, die Rüge sauber zu dokumentieren, das Jobcenter einzubeziehen und sich bei Unsicherheit beraten zu lassen.

Was Betroffene tun sollten

Erst schriftliche Aufforderung verlangen

Verlangt das Jobcenter wegen der Mietpreisbremse eine Kostensenkung, sollten Betroffene zuerst einen schriftlichen Bescheid oder eine schriftliche Aufforderung verlangen. Daraus muss erkennbar sein, warum das Jobcenter von einem Verstoß ausgeht.

Gilt die Mietpreisbremse überhaupt?

Prüfen oder prüfen lassen sollten sie außerdem, ob die Mietpreisbremse am Wohnort überhaupt gilt. Nicht jede Stadt und nicht jede Wohnung fällt darunter. Entscheidend sind auch der Mietbeginn, die Nettokaltmiete pro Quadratmeter, der örtliche Mietspiegel und mögliche Ausnahmen.

Beratungskosten bleiben offen

Sinnvoll ist zudem die schriftliche Frage an das Jobcenter, welche Miethöhe es für zulässig hält, auf welcher Grundlage es das einschätzt und ob es Kosten für eine Beratung beim Mieterverein oder durch einen Anwalt übernimmt. Gerade dieser Punkt ist praktisch entscheidend und bislang offen. Der Mieterbund kritisiert ausdrücklich, dass unklar bleibt, ob Leistungsberechtigte die Übernahme solcher Beratungskosten verlangen können.

Wenn keine Einigung zustande kommt

Kommt es nach der Rüge zu keiner Einigung mit dem Vermieter, sollen die im Übrigen innerhalb der Angemessenheitsgrenzen liegenden Kosten nach BMAS-Darstellung zunächst weiter vom Jobcenter übernommen werden. Etwaige Rückforderungsansprüche gegen den Vermieter macht das Jobcenter dann selbst geltend. Der Begriff „Rechtsstreit“ ist damit zwar nicht völlig falsch, aber zu dramatisch, wenn er schon für die erste Aufforderung an den Vermieter benutzt wird. Die Rüge ist zunächst ein außergerichtlicher Schritt. Ein Gerichtsverfahren wird erst denkbar, wenn Vermieter und Mieter sich nicht einigen und die zulässige Miete streitig bleibt.

Mietschulden bleiben das praktische Risiko

Wer den Eigenanteil nicht aus dem Regelbedarf aufbringen kann, gerät schnell in eine Lage, in der Mietschulden auflaufen können und zwangsläufig auch werden. Das Thema der drohenden Mietschulden im neuen Grundsicherungsgeld haben wir bereits ausführlich beschrieben. Genau das macht den Unterschied zwischen einer Regel auf dem Papier und ihrer realen Wirkung im Alltag aus.

Was ab Juli 2026 zu beobachten ist

Die kommunalen Festlegungen für die Quadratmeterhöchstmiete brauchen nach Einschätzung der Bundesagentur für Arbeit voraussichtlich mindestens ein Jahr. In vielen Regionen dürfte die neue Prüfung deshalb erst mit Verzögerung greifen. Bis dahin entscheidet vor allem, wie konsequent einzelne Jobcenter die Mietpreisbremse überhaupt aufgreifen.

Keine pauschale Aufforderung reicht aus

Eine pauschale Aufforderung nach dem Muster „Rügen Sie Ihren Vermieter“ genügt dabei nicht. Das Jobcenter muss nachvollziehbar erklären, worin der mögliche Verstoß liegt, und verhindern, dass Leistungsberechtigte wegen eines schwierigen mietrechtlichen Verfahrens Wohnkosten aus dem Regelbedarf zahlen. Wo die Mietpreisbremse die Unterkunftskosten berührt, lohnt für Betroffene auch ein Blick auf die übrigen verschärften Wohnkostenregeln, die wir in der Übersicht zu den Änderungen beim Grundsicherungsgeld 2026 zusammengefasst haben. Wie ernst die Jobcenter ihre Erklärungspflicht nehmen, werden die ersten Bescheide ab Juli 2026 zeigen.