Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am Dienstag klargestellt, dass Mieter mit der Untervermietung ihrer Wohnung keinen Gewinn erzielen dürfen. Zulässig ist lediglich eine kostendeckende Weitervermietung. Wer darüber hinaus Einnahmen erzielt, verletzt den Mietvertrag und riskiert eine Kündigung.
Mit dem Urteil schließt der BGH eine bislang offene Rechtsfrage und setzt klare Grenzen für die Praxis der Untervermietung – insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten.
So hoch darf die Miete mit Bürgergeld sein
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Der Fall: Für 460 € gemietet, für 962 € untervermietet
Ausgangspunkt des Verfahrens (Az.: VIII ZR 228/23) war ein Mietverhältnis in Berlin-Charlottenburg. Der Hauptmieter hatte eine rund 65 Quadratmeter große Wohnung zu einer Nettokaltmiete von etwa 460 € angemietet. Während eines längeren Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung vollständig unter – allerdings für 962 € monatlich.
Der Mieter begründete den deutlichen Aufschlag mit der Möblierung der Wohnung. Diese sei vollständig ausgestattet gewesen, unter anderem mit Fernseher, Waschmaschine und weiteren Haushaltsgeräten. Der höhere Preis sei daher gerechtfertigt. Die Vermieterin sah darin eine unzulässige Gewinnerzielung aus der Untervermietung und kündigte das Mietverhältnis.
Streit durch die Instanzen
Der Mieter klagte gegen die Kündigung. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg gab ihm zunächst recht und hielt die Kündigung für unwirksam. Das Landgericht Berlin entschied in der Berufung jedoch zugunsten der Vermieterin. Die Untervermietung überschreite die Grenzen des Zulässigen, da sie erkennbar auf Gewinn ausgerichtet sei. Der Fall landete schließlich beim Bundesgerichtshof.
Entscheidung aus Karlsruhe: Kosten decken ja, Gewinn nein
Der BGH bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Nach Auffassung des Senats dient das Recht auf Untervermietung nicht dazu, Wohnraum wirtschaftlich zu verwerten. Es solle Mietern lediglich ermöglichen, ihre Wohnung bei veränderten Lebensumständen zu behalten – etwa bei längerer Abwesenheit oder finanziellen Engpässen.
Eine Untervermietung dürfe deshalb nur so ausgestaltet sein, dass sie die eigenen Miet- und Nebenkosten deckt. Einnahmen, die darüber hinausgehen, seien unzulässig. Dabei spiele es keine entscheidende Rolle, ob der Vermieter der Untervermietung zugestimmt habe. Eine erteilte Erlaubnis berechtige nicht zur Gewinnerzielung.
Warum das Möbel-Argument scheiterte
Auch die Möblierung der Wohnung ändere daran nichts. Der BGH ließ ausdrücklich offen, in welcher Höhe Möblierungszuschläge grundsätzlich zulässig sein können – ein angemessener Ausgleich für die Abnutzung der Möbel bleibt also möglich. Im konkreten Fall sei der verlangte Zuschlag jedoch derart deutlich überhöht gewesen, dass eine Gewinnerzielung auf der Hand liege.
Untervermietung mit Bürgergeld – So rechnet das Jobcenter an
Besonders schwer wog für das Gericht, dass die geforderte Untermiete (962 €) sogar das Niveau überschritt, das nach der Berliner Mietpreisbremse für diese Wohnung zulässig gewesen wäre. Der Mieter verlangte also einen Preis, den nicht einmal die Vermieterin selbst bei einer Neuvermietung hätte fordern dürfen.
Klare Linie für die Praxis
Mit dem Urteil zieht der Bundesgerichtshof eine klare Grenze: Untervermietung bleibt erlaubt, auch mit Zustimmung des Vermieters und auch bei vollständiger Überlassung der Wohnung. Sie darf jedoch nicht dazu genutzt werden, aus Wohnraummangel ein Geschäftsmodell zu machen. Mieter dürfen ihre Kosten ausgleichen – mehr nicht.
Peter Piekarz ist Steuerfachangestellter und Fachjournalist für Sozialrecht. Als Gründer von HartzIV.org (dem direkten Vorgänger von buergergeld.org publiziert er seit über 20 Jahren zu sozialrechtlichen Fragen und hat mehr als 1.000 Fach- und News-Beiträge verfasst.
Führende Schulbuchverlage (wie Westermanngruppe, Bildungsverlag EINS, Friedrich Verlag) und Online-Medien nutzen seine Artikel und Infografiken regelmäßig als verlässliche Quelle.
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