Jobcenter sichert Mietkaution erst zu und zahlt dann nicht

Das Jobcenter hatte einem Vermieter zugesagt, für die Mietkaution eines Paares einzustehen. Als nach dem Auszug Mietschulden offenblieben, wollte die Behörde die garantierten 885 Euro jedoch nicht zahlen. Der Vermieter sollte zunächst versuchen, das Geld bei der früheren Mieterin einzutreiben. Das Landessozialgericht Nordrhein-Westfalen verpflichtete das Jobcenter zur Zahlung – und widersprach damit auch der Vorinstanz.

Eine Garantie sollte die Kaution ersetzen

Das Paar hatte 2012 eine Wohnung angemietet, konnte die verlangte Mietkaution von 885 Euro aber nicht selbst aufbringen. Das Jobcenter sagte Unterstützung zu, überwies aber keine Kaution. Stattdessen stellte es dem Vermieter am 3. Mai 2012 eine Garantieerklärung aus.

Darin sagte die Behörde zu, nach dem Ende des Mietverhältnisses für offene Verpflichtungen der Mieter bis zu 885 Euro einzustehen. Die Erklärung sollte damit dieselbe Sicherheit bieten wie eine hinterlegte Mietkaution. Sie erfasste unter anderem Schäden an der Wohnung und Mietforderungen. Der Vermieter musste innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses abrechnen, wenn er die Garantie in Anspruch nehmen wollte.

Allerdings enthielt das Schreiben auch einen Vorbehalt: Das Jobcenter behielt sich einen jederzeitigen Widerruf vor. Genau diese Formulierung wurde später zum Streitpunkt. Gegenüber den Mietern war die Hilfe zudem als Darlehen vorgesehen. Das Antragsformular kündigte an, dass sie einen aus der Garantie ausgezahlten Betrag erstatten müssten.

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Nach der Trennung blieb Miete offen

2014 wurde die Wohnung um ein Zimmer erweitert. Dabei vereinbarten die Beteiligten eine höhere Miete und stockten die Kaution auf insgesamt 1.204,50 Euro auf. Eine Kündigung vor Ende April 2019 schlossen sie aus. Ein früheres Vertragsende blieb mit Zustimmung des Vermieters möglich.

Nachdem sich das Paar getrennt hatte, zog zunächst die Frau aus. Ihr Mann wechselte im September 2018 in eine andere Wohnung desselben Vermieters und wurde aus dem bisherigen Mietvertrag entlassen. Die Frau blieb dagegen wegen des vereinbarten Kündigungsausschlusses bis Ende April 2019 an den Vertrag gebunden. Sie musste deshalb weiter Miete zahlen, obwohl die Wohnung inzwischen leer stand.

Von September 2018 bis April 2019 blieb die Miete für die alte Wohnung aus. Der Vermieter hatte die Vorauszahlungen wegen des Leerstands reduziert und verlangte noch monatlich 491,50 Euro. Insgesamt summierten sich die Rückstände auf 3.932 Euro. Im Frühjahr 2019 verkaufte der Vermieter das Haus. Weil er es den Käufern zum 1. Mai übergeben wollte, entließ er die Frau zum 30. April aus dem Mietvertrag. Anschließend rechnete er die Kaution ab und forderte im Juni die garantierten 885 Euro vom Jobcenter.

Den übrigen Rückstand machte er getrennt gegen die frühere Mieterin geltend. Das Amtsgericht Gelsenkirchen sprach ihm 2.715,07 Euro zu. Dabei waren die gesamte Mietsicherheit von 1.204,50 Euro und ein Betriebskostenguthaben von 12,43 Euro bereits abgezogen. Die 885 Euro aus der Jobcenter-Garantie waren somit nicht mehr Teil der gegen die Frau eingeklagten Summe.

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Das Jobcenter verwies auf die frühere Mieterin

Trotz seiner Zusage zahlte das Jobcenter nicht. Im anschließenden Rechtsstreit bezweifelte es unter anderem, wann der Mietvertrag geendet hatte und ob der Vermieter nach dem zwischenzeitlichen Verkauf des Hauses noch Geld verlangen durfte. Außerdem behandelte es seine Garantie wie eine Bürgschaft: Weil es nicht auf die sogenannte Einrede der Vorausklage verzichtet habe, müsse der Vermieter zunächst erfolglos gegen die Mieterin vollstrecken.

Das Jobcenter kündigte zugleich an, bei einer Zahlung Ersatz von der früheren Mieterin zu verlangen. Die Frau unterstützte zunächst die Position des Jobcenters und wandte ein, auch sie sei bereits Ende August 2018 aus dem Vertrag entlassen worden. Dann hätte der Vermieter die sechsmonatige Abrechnungsfrist versäumt.

Der Vermieter hielt dagegen, die Garantie habe eine Barkaution ersetzt. Wenn er erst einen weiteren Prozess und eine Zwangsvollstreckung finanzieren müsse, verliere diese Sicherheit ihren Zweck. Die Zahlungsklage gegen das Jobcenter hatte er ebenfalls beim Amtsgericht eingereicht. Dieses hielt jedoch die Sozialgerichte für zuständig und verwies den Rechtsstreit an das Sozialgericht Gelsenkirchen.

Dort scheiterte er zunächst. Das Sozialgericht sah in seinem Gerichtsbescheid vom 22. Juni 2020 keinen verbindlichen Zahlungsanspruch: Wer sich einen jederzeitigen Widerruf vorbehalte, wolle keine ernsthafte Garantie abgeben. Zudem verwies es auf das bereits erstrittene Urteil gegen die Mieterin. Der Vermieter könne seine Forderung auf diesem Weg durchsetzen.

Der Vermieter legte Berufung ein. Nun vertrat auch die frühere Mieterin die Auffassung, dass das Jobcenter seine Garantie einlösen müsse. Andernfalls würde diese ihren Zweck verfehlen. Ihre Zweifel an der Mietforderung hielt sie jedoch aufrecht, weil eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung fehlte.

Das Zahlungsversprechen war verbindlich

In der Berufung setzte sich der Vermieter durch. Das Landessozialgericht Nordrhein-Westfalen verurteilte das Jobcenter mit Urteil vom 14. Juli 2026 zur Zahlung der 885 Euro (Az. L 21 AS 1024/20). Die Behörde hatte eingewandt, für die Forderung gebe es keine sozialrechtliche Anspruchsgrundlage. Der Senat sah sie dagegen unmittelbar in der Garantieerklärung: Mit dieser verbindlichen öffentlich-rechtlichen Zusage hatten die Mieter ihre vertragliche Pflicht erfüllt, dem Vermieter eine Sicherheit zu stellen.

Den Widerrufsvorbehalt durfte das Jobcenter deshalb nicht als Freibrief verstehen. Auch eine Behörde müsse sich grundsätzlich an eine verbindliche Erklärung halten. Ein Widerruf wäre nach der Auslegung des Gerichts nur aus wichtigem Grund und unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters möglich gewesen. Bevor der Garantiefall eingetreten war, hatte das Jobcenter seine Erklärung jedoch nicht wirksam widerrufen.

Ebenso wenig musste der Vermieter erst gegen die Mieterin vollstrecken. Die Einrede der Vorausklage nach § 771 BGB gehört zum Bürgschaftsrecht. Auf die hier abgegebene öffentlich-rechtliche Garantieerklärung ließ sie sich nicht übertragen. Eine solche Voraussetzung hätte ausdrücklich im Schreiben stehen müssen. Der Senat teilte zudem den Einwand des Vermieters: Vorgeschaltete Klage- und Vollstreckungskosten würden eine Sicherheit, die eine Barkaution ersetzen soll, praktisch wertlos machen.

Das Urteil gegen die Mieterin half der Behörde nicht

Das Sozialgericht hatte zudem übersehen, dass der Vermieter die 885 Euro bereits von seiner Forderung gegen die Frau abgezogen hatte. Das Urteil des Amtsgerichts verschaffte ihm deshalb keine Möglichkeit, auch diesen Betrag bei ihr zu vollstrecken. Es stand der Zahlung aus der Garantie nicht entgegen.

Mit seiner Abrechnung im Juni und Juli hatte der Vermieter außerdem die Sechsmonatsfrist eingehalten, weil das Mietverhältnis erst Ende April 2019 geendet hatte. Der Verkauf des Hauses änderte nichts an seiner Forderung, denn die offenen Mieten stammten aus seiner Zeit als Eigentümer und Vermieter.

Die fehlende Nebenkostenabrechnung für 2019 stand der Zahlung ebenfalls nicht entgegen. Nach Ende des Mietverhältnisses durfte der Vermieter die Sicherheit nach Auffassung des Senats nutzen, um seine konkret abgerechneten Forderungen zu begleichen. Das galt auch dann, wenn einzelne Forderungen noch umstritten waren. Ein mögliches weiteres Betriebskostenguthaben zwang ihn daher nicht, mit der Inanspruchnahme der Garantie zu warten.